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역대급 규제 종합세트…8.2 부동산대책은 아직 진행형

작성자 INSURA
작성일 17-10-03 11:03 | 조회 35 | 댓글 0

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주택시장 바로 잡겠다는 확고한 의지 보여줘…10월 추가 대책 발표로 마침표 찍을 듯

 

1348년 피렌체 지방에 흑사병 이 덮치자 병마를 피해 일곱 명의 여자와 세 명의 남자가 피에졸레 언덕으로 모여듭니다. 그 들은 무료한 시간을 보내기 위해 열 사람이 돌아가며 열흘간 100개의 이야기를 들려줍니다. 보카치오의 데카메론 이야기입니다. 오늘부터 시작되는 장장 열흘의 연휴를 맞아 이뉴 스투데이는 <추석 연휴 데카메론-문재인 정부 10대 뉴스>를 준비했습니 다. ‘이 이야기 속에는 옛날 것도 있고 지금 것도 있습니다만…(중략)거기 서 피해야 할 점이라든가, 따라야 할 일 같은 것도 알 수 있게 되실 것입니다 …’(데카메론 서문에서 발췌) <편집자주>

 

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[이뉴스투데이 김정일 기자] 역대급 고강도 대책으로 평가되는 '8.2 부동산대책(이하 8.2 대책)'이 발표된 지 벌써 두 달째를 맞고 있다. 8.2대책이 역대급 고강도 대책으로 회자되는 이유는 지금까지 예상됐던 모든 규제를 총 망라하는 그야말로 '주택시장 규제 종합세트'였기 때문이다.

문재인 정부가 새롭게 출범하면서 가장 발빠르게 움직였던 정책 중 하나가 투기세력을 막고 주택시장을 안정화 한다는 의지였다.

새 정부가 출범한지 한 달여 만에 첫 번째 부동산 대책이 나왔다. 6.19 대책은 그동안 잠잠했던 주택시장이 서울 강남권 등 일부지역들을 중심으로 집값 폭등 등 이상 과열 현상이 펼쳐지자 내린 특단의 조치로 평가된다.

대책 주요 내용을 살펴보면 서울지역 분양권 전매금지, LTV(주택담보인정비율)·DTI(총부채상환비율) 강화 및 집단대출 적용, 재건축 조합원 분양주택 제한 등이 골자다. 6.19 대책 발표 당시 발 빠른 정부의 대처에는 후한 점수를 줬지만 시장의 미칠 영향은 그리 크지 않다는 평가가 줄을 이었다.

시장 분위기도 오히려 정부의 대책을 비웃듯 과열 현상은 지속됐다. 6.19 대책을 발표한 첫 주에는 일부 과열 지역들이 거래 관망세를 유지하며 시장 눈치를 보는 모습이였지만, 서서히 다시 시장은 움직이기 시작했다. 그 결과 대책 발표 한 달 만에 서울지역 매매가 상승세는 대책 발표 이전보다 더 높게 치솟는 결과를 보였다.

실제 부동산114 자료를 보면 6.19 대책 발표가 한 달여 지난 7월 마지막 주 서울지역 매매가 상승세는 0.57%로 올해 최고치를 기록했다. 이는 6.19대책 발표 전인 6월 첫째 주(0.45%)보다 0.12% 오른 수치다.

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이 때문에 일각에서는 새 정부의 첫 번째 부동산대책이 과시용이라는 비난과 더욱더 강력한 대책이 나와야한다는 의견이 쏟아졌다.

하지만 투기세력을 차단하고 주택시장 질서를 바로 잡겠다는 정부의 의지는 단호했다. 일례로 새 정부 들어 처음 열린 기업인들과의 대화에서도 문 대통령은 "부동산 가격을 잡아주면 제가 기획재정부에 피자를 한 판씩 쏘겠다"는 말을 할 만큼 강한 의지를 보였다.

새 정부의 강력한 한방은 6.19 대책 발표 두 달이 채 되지 않은 시점에서 나왔다. 6.19 대책이 국내 경기 악화 우려 등을 염두해 두고 나온 일종의 경고였다면, 8.2 대책은 나올 수 있는 모든 규제가 총 망라된 역대급 고강도 종합대책이였다.

정부도 8.2 대책 발표 당시 "6.19 대책 이후에도 투기수요로 주택시장이 과열되고 있다. 더 이상 투기와 주택시장 불법행위를 좌시하지 않겠다"며 "앞으로 주택시장이 안정화될 때까지 계속해서 대책을 내 놓겠다"고 시장에 강력한 메시지를 던졌다.

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8.2대책 시행 첫 날인 지난달 3일 서울 개포동 개포주공 1단지 부동산 중개업소에 여름휴가를 알리는 안내문이 붙어있다.<사진=김정일 기자>

8.2 대책의 주요 내용을 보면 그동안 유명무실했던 투기과열지구와 투기지역이 다시 지정됐다. 투기과열지구는 서울 25개 모든 구와 과천, 세종시(행정중심복합도시 건설지역)에 지정되면서 2011년 이후 6년 만에 부활됐다. 이 보다 더한 규제를 받는 투기지역은 서울 중 강남·서초·송파·강동 등 강남 4개구를 비롯해 용산, 성동, 노원, 마포, 양천, 영등포, 강서 등 11개 구와 세종시가 추가로 지정됐다.

투기과열지구와 투기지역으로 지정되면 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이 40%로 내려간다. 특히 투기지역에서는 주택담보대출 건수가 세대당 한 건으로 제한되는 등 추가 규제도 적용했다.

청약제도도 전면 개편해 투기과열지구와 조정대상지역의 경우는 1순위 자격을 청약통장 가입 후 2년, 납입횟수 24회(국민주택에 한해 적용) 이상으로 강화했다. 가점제 적용도 전용면적 85㎡이하는 75%에서 100%, 조정대상지역은 85㎡이하 40%에서 75%,  85㎡초과는 0%에서 30%로 확대해 기존 주택시장뿐만 아니라 분양시장에서도 투기세력을 몰아내겠다는 의지를 보였다.

여기에 양도차익을 노린 다주택자를 고강도로 규제하기 위해 지난 2014년 폐지됐던 양도소득세 중과를 다시 부활시키고 전매제한강화, 중도금대출보증 강화 등 정부가 내 놓을 수 있는 모든 대책을 다 쏟아냈다는 평가다.

시장은 즉각 반응을 보이기 시작했다. 8.2 대책 발표 시점이 부동산 시장 비수기인 여름 휴가철인 이유도 있었지만 강남 재건축의 바로 미터인 개포주공 단지 공인중개업소들은 아예 문을 걸어 잠그고 장기간 휴가를 떠나는 모습도 곳곳에서 보였다.

서울 주택시장의 분위기도 급격하게 얼어붙었다. 정부가 규제를 정조준한 서울 재건축 단지들은 대책 발표 한 달 만에 집값이 0.54%가 떨어지는 등 효과를 보였다. 앞서 6.19 대책 발표 후 한 달간 1.76% 급등한 것과는 완전 상반된 분위기였다.

특히 가장 높은 몸값 자랑하던 강남권 재건축 단지들은 훨씬 큰 타격을 받았다. 부동산114 자료를 보면 이 기간 동안 대치동 은마 아파트가 2000만원~3500만원 하락했고, 강동 둔촌동 둔촌주공1~3단지 가격도 500만원~2500만원 떨어진 것으로 나타났다.

8.2 대책의 영향은 강남 재건축 신규 분양 아파트에도 끼쳤다. 지난달 분양에 나선 '신반포 센트럴자이(신반포 한신6차 재건축)'의 경우 3.3㎡당 평균 분양가가 당초 4700만원 수준에 나올 것이라는 전망과 달리 대폭 몸값을 낮춘 4250만원으로 책정하는 등 건설사들도 정부 눈치보기에 돌입하는 모습이 감지됐다.

이후에도 정부는 8.2 대책 후속조치를 한 달 만에 발표했다. 일명 9.5 대책이라고 불리는 이번 대책에는 경기도 성남시 분당구와 대구시 수성구를 투기과열지구로 추가 지정했다. 또 인천 연수구와 부평구, 고양 일산동구와 서구, 부산 등은 집중 모니터링 지역으로 지정해, 향후 투기과열지구 지정도 예고했다. 이와 함께 2015년 이후 개정 사례가 없는 민간택지 분양가 상한제 적용 요건을 크게 완화해 이르면 10월부터 상한제 적용을 예고한 상태다.

업계에서는 8.2 대책 등 정부의 잇단 주택시장 옥죄기로 현재 일부 지역의 이상 과열 분위기는 전반적으로 안정 국면에 접어들었다는 평가다.

반면 벌써부터 약발이 떨어졌다는 의견과 부작용도 서서히 수면위로 떠오르고 있다는 목소리도 나온다. 최근 잠실 등 호재가 있는 강남 재건축 단지들을 중심으로 서서히 주택시장 과열의 불씨가 다시 점화되는 모습을 보이는 것과 강남권 신규 공급 아파트들을 중심으로 과열 양상을 보이는 '로또 아파트' 논란이 그 예다.

하지만 과열 양상을 보이고 있는 단지들도 추석 이후에는 다시 안정세를 찾을 것이라는 게 전문가들의 중론이다.

업계 한 전문가는 "새 정부의 주택 정책에 대해 성공과 실패를 논하기에는 이른 시점이라고 판단되지만 현재까지는 주택시장을 바로 잡겠다는 의지를 충분히 피력한 분위기"라며 "추석 이후 정부의 대출 규제 발표와 이번 8.2 대책의 마침표라고 일컫는 '주거복지로드맵' 발표를 앞두고 있어 일부 과열양상을 보이고 있는 서울 재건축 단지들도 안정세를 찾을 것으로 보인다"고 말했다.

 

김정일 기자  myth-01@enewstoday.co.kr

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